【初心者必見】アパート経営の初期費用はいくら？賃貸管理の基礎知識

老後の資金問題の解決や、毎月の生活費を充当させることを目的として、アパート経営を検討する方がいらっしゃいます。
アパートはマンションと比較すると部屋数が少ないことから、低額で購入・運用することができる物件です。
これからアパート経営を始めるには、初期費用はいくら必要なのかを知っておきましょう。
本記事では、アパート経営の初期費用とあわせて、賃貸管理の基礎知識についてご紹介します。

アパート経営に必要な初期費用

アパート経営には、下記のような初期費用が必要となります。

アパートの取得費用

アパートの取得費用とは、運用するアパートを購入するための費用を指すものです。
一般的に、アパートの取得費用は「坪単価 × 延べ床面積」で求めます。
その他の要素としては、木造や鉄骨造、RC造といった構造も取得費用に影響する要因であることから、不動産会社に確認することをおすすめします。

不動産取得税

不動産取得税は土地や建物を購入・相続した際に発生する税金で、取得後半年から1年半の間に請求されます。
購入時に必要になるというわけではないですが、必ず発生するものであることから初期費用に含んで考慮する傾向にあります。
不動産取得税は、下記の数式で求められます。

• 不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率（3％）
  ※2024年3月31日までに取得の軽減措置を適用

印紙税

印紙税とは、アパートの購入時に添付する「収入印紙」の代金です。
下記のように、印紙税は契約する金額によって価格が変動します。

登記費用

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積と所有者の住所・氏名を、法務局に保管されている登記簿という公的な帳簿に記載することを言います。
アパートを購入したあとは、所有権が自分に移ったことを証明するために登記をします。
登記費用は、登記の際に必要となる費用であり、一般的なアパートを購入した際には数十万円程度が必要となります。
また、登記費用には「建物の表題登記費用（新築）」、「所有権保存登記費用（新築）」や「所有権移転登記費用（中古）」、「抵当権設定登記費用（アパートローン利用時）」が含まれています。

ローンの手数料

ほとんどの場合、アパートを購入する際は自分の資本では足りないため、金融機関からローンを受けることになるでしょう。
金融機関は貸し出した金額と、相応の手数料を毎月利用者から返してもらいます。
ローンを受けた方は、毎月ローンの金額だけはなく、手数料を支払わなければなりません。

各種保険料（火災保険・地震保険）

アパートに限らず、所有している不動産には災害発生時などに補償を受けることができる保険に加入しています。
火災保険や地震保険などがその対象となる保険で、アパートの場合は10年契約で50万円前後の保険料が発生します。
無加入でも運用することはできますが、万が一被災した場合は全額自己負担になるため、加入しておくようにしましょう。

アパート経営に必要な維持費用

こちらでは、アパート経営に必要な維持費用をご紹介します。

管理費

アパート経営における管理費とは、管理会社に委託する際の費用であり、一般的には家賃の5%に設定されています。

光熱費

アパートには廊下やエントランスといった共用部分に、電気や水道が使われています。
アパート経営における光熱費は、共用部分に使われている電気や水道の費用を指すものです。

修繕費

劣化が進行したアパートを、入居者が快適に生活を送れるように修繕するための費用です。

リフォーム費

リフォーム費用とは、入居者が退去したあと、次の入居者が快適に住めるように欠陥個所を修繕するための費用を指します。

損害保険料

アパート経営の損害保険料には、先述した火災保険や地震保険などが含まれています。

仲介手数料

仲介手数料は、アパートを紹介した不動産業者に対して支払う費用を指します。

アパート経営の自己資金について

これまではアパート経営の初期費用や維持費用などについてご説明してまいりました。
しかし、アパート経営を始める際は、実際にいくらの資金が必要なのでしょうか。
アパート経営を始める際、手元に必要となる資金の3割以上の自己資本を用意しておきましょう。
一般的に、金融機関がアパート経営者に貸し出すローンの金額は、必要となる資金の7割から8割程度と言われています。
なかには1割未満で始めることができるアパート経営がありますが、ローンの返済額が大きくなることから収益が低下します。
金融機関が最も重視するポイントは、物件の収益力です。
物件の収益力は建物の構造やアクセス状況など、さまざまな観点から予測されます。
収益力が低い物件を購入したい方に高額なローンを融資すると、元本と手数料を受け取れないリスクが発生します。
そのため、アパート経営を始める際は必要となる資本と、物件の収益力を確認しておきましょう。

おわりに

本記事では、アパート経営の初期費用についてご説明しました。
アパート経営を行う際、下記のような初期費用が発生します。

• アパートの取得費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登記費用
• ローンの手数料
• 各種保険料（火災保険・地震保険）

アパート経営には必要となる資金の3割程度の自己資本が必要になります。
これからアパート経営を始めたい方は、必要となる資本と、物件の収益力を確認しておくことが重要です。