これから不動産経営をしたいと考えている方もいらっしゃると思います。
不動産オーナーとして入居者に物件を貸す場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。
今回は、不動産オーナーになる方法や、賃貸管理のメリットやデメリット、リスクなどについてご説明します
不動産オーナーになるには？
不動産オーナーになるには、下記の手順で物件を所有する必要があります。
1. 予算と相場から物件を選ぶ
不動産を所有していない方は、自分が支払える予算や一般的な相場から物件を選びます。
十分な予算があれば良い条件が見つかる可能性は高まりますが、実際に自分が支払える金額で探すことが重要です。
2. 現地調査を行い、不動産会社と契約について話す
購入したい、興味がある物件が見つかったあとは、その物件を管理している不動産会社に連絡し、現地に足を運びます。
内覧時は物件の状態や近隣地域の治安、需要があって収益が発生する物件なのかを見極めましょう。
3. 買付証明書を提出し、ローン審査を受ける
購入する物件を決めたら、購入の意思を不動産会社へ伝えるために買付証明書を提出しましょう。
証明書を提出したあとは、銀行でローン審査を受けます。
4. 売買契約を締結し、手付金を支払う
買付が成功したら不動産会社と売買契約を締結します。
その際、購入者は指定額の手付金を支払います。
5. 金銭消費賃借契約を締結する
銀行でローンの融資審査を通過し、実際に借り入れを行う際は金銭消費賃借契約を締結します。
金銭消費賃借契約は借りたお金を返します、という意思表示を表すもので、融資を受ける際に必要となる契約です。
6. 決済や引き渡しを行う
金銭消費賃借契約の締結後、不動産会社へ物件を購入するための金額を支払い、所有権を引き渡してもらいます。
7. 管理会社を選定し、委託管理契約を締結する
購入後、オーナーだけで物件を管理することが難しい場合は管理会社に依頼します。
自分が気に入った管理会社を選定し、管理を代行してもらう委託管理契約を締結することで、所有者に代わって入居者募集なども実施してもらえます。
不動産オーナーになるメリット
こちらでは、不動産オーナーになるメリットをご紹介します。
不動産が実物資産になる
投資の商品には、債権や株、仮想通貨といったものがありますが、それらは価値が無くなるだけではなく、マイナスになる可能性があります。
しかし、不動産はまったく価値が無くなるということがほとんど無く、実物資産として残るといったメリットがあります。
少額の自己投資で始められる
不動産経営は購入予定の物件を担保として、金融機関からローン融資を受けられる場合があります。
金融機関から借りたお金は入居者から得た家賃収入から返済するため、ほとんど自己資本を減らさずに収益を得ることも可能です。
節税対策
不動産に発生する土地の課税には、下記の2種類があります。
- 土地…公示地価の8割程度
- 建物…建築費用の6割程度
また、投資用の不動産は第三者に貸し出している場合、評価額が3割控除されるため、節税対策にも利用できます。
不動産オーナーの注意点
不動産オーナーにはさまざまなメリットがある一方、下記のようにいくつかの注意点があります。
災害リスク
不動産は有形資産であるため、火災や震災といったリスクがあります。
もしも、それらの被害に遭って快適に住める状態ではなくなった場合は修繕する必要があるため、多くの費用が必要になります。
空室による収益の減額
不動産オーナーの収益は、入居者からの家賃が大半です。
入居者が少なくなると収益が少なくなり、空室が続くと借入金を自己資本で支払う必要があるため、生活が困窮する可能性があります。
ランニングコスト
不動産を所有すると、先述した修繕費や管理費用のほか、固定資産税などさまざまな費用が発生します。
毎月、毎年ランニングコストがかかるという点にも注意が必要です。
不動産オーナーが抱えるリスク
不動産オーナーが抱えるリスクに、空室が挙げられます。
借主は希望条件で可能な限り家賃が抑えられた物件に住みたいと考えます。
また、老朽化していたり、駅から遠かったりする物件も空室が長期化する可能性が高いものです。
そのような物件は家賃を下げる、プロモーションを行って入居者を募る必要があります。
しかし、いずれもオーナーの収益を下げる要因になるため、物件選びは慎重に行いましょう。
不動産オーナーの仕事内容
下記、一般的な不動産オーナーの仕事です。
- 入居者の募集
- 家賃の回収や催促
- 問い合わせやトラブル対応
- 退去の立ち合いや解約の手続き
- 物件の保守や修繕に関する業務
不動産オーナーの仕事は入居者を集めることと、入居してもらった人に快適に住んでもらうことです。
また、何らかの理由で退去する際も、誰かに紹介したいと思ってもらえるように最後まで真摯に対応することが重要です。
おわりに
本記事では、不動産オーナーになる方法や賃貸管理のメリット・デメリットなどについてご説明しました。
不動産オーナーになるためには物件を購入し、必要に応じて管理会社に依頼する必要があると言えるでしょう。
実物資産になり、少額の自己投資で始められて節税対策にもなるため、収益を得たい方は不動産オーナーを目指してはいかがでしょうか。